부동산 칼럼

호주 양도 소득세 CGT - Capital Gain Tax 완벽 정리

KLOVERPROPERTY
2024.02.26 22:01 832 0

본문

안녕하세요. 브리즈번 No.1 한인 부동산 클로버 부동산 입니다. 

​지난 글에서 부동산과 관련된 세금에 대해서 알아보았는데 

그 중에서 양도 소득세로 불리는 CGT (Capital Gain Tax) 에 대해서 더 자세한 정보를 원하시는 분들이 많으셔서 

오늘은 그 부분에 대해서 중점적으로 알아보도록 하겠습니다.  


거주용 부동산 - No CGT

CGT 는 투자용 집에만 적용되는 세금 입니다. 

거주하기 위해서 집을 샀고 계속 그 집에 살다가 집을 팔게되면 거기에 대한 세금은 없습니다. 

예를 들어 집을 $600,000 에 구입했는데 집값이 올라서 $900,000 에 판매를 했다고 해서 

이득은 본 $300,000 에 대한 세금을 내지는 않습니다. 

하지만 한 가지 주의하셔야 할 사항이 있습니다. 

2년 만에 한 번씩 주택 구입과 판매를 반복할 경우에  

ATO에서 이 집은 거주 목적이 아니라 거주 형태를 가장한 사업이라고 판단할 수 있습니다. 

거주용 주택이라고 판단할 때 여러 가지 요소들을 보기 때문에  

집 판매와 구매를 통해서 자산을 늘이려고 하시는 분이라면 주의를 기울이시는게 좋습니다. 


투자용 부동산 CGT 금액은?

투자 목적으로 집을 구매했고 렌트를 주다가 판매를 하는 경우에는 cgt 가 발생할 수 있습니다. 

CGT는 얼마일까요? 

cgt 몇 퍼센트가 되는지 궁금해 하시는 분들이 많은데요  

정해진 금액이나 비율이 따로 있지 않습니다. 

본인의 소득에 부동산 판매를 통해 얻은 수익을 더해서 계산을 하기 때문이에요. 

예를 들어 회계년도 (Financial year) 에 근로 소득으로 $100,000를 벌었고 집을 팔아서 남긴 차액이 $300,000 라면 

총 $400,000 에 대한 세금을 납부해야 하는거예요. 그러니까 소득이 늘어난만큼 소득세를 내는거죠. 

그런데 12개월 이상 부동산을 보유하고 있다가 판매를 하면 50%의 CGT 할인 혜택이 있습니다. 

집을 팔아서 발생한 소득이 $300,000 라고 하면 $150,000에 대한 금액만 CGT에 포함이 됩니다.  

12개월 소유한다는 기준은 셋틀 날짜가 아닌 계약 날짜(Contract date) 입니다. 

사업을 하는 경우 매년 소득이 일정하지 않을 수 있는데 이럴 경우 집을 언제 팔아서 CGT를 어떻게 납부하는가에 따라 

세금 금액이 많이 차이가 날 수 있으니 집 판매 전에 회계사와 상의 하시는 것이 좋습니다. 


6year Rule

호주에는 처음 부동산을 구입 후 거주하다가 나중에 렌트를 주고 다시 들어가서 살 경우 CGT를 면제받을 수 있습니다. 

예를 들어 $500,000에 구입한 집에 1년 살다가 이사를 가서 8년 동안 집을 렌트를 준 다음 (렌트 주기 전 감정 재평가를 $600,000에 받아 놓았습니다), 

다시 그 집으로 돌아와 집을 $900,000에 판매한 경우   

원래는 차액인 $400,000 에 대해서 납부를 해야하지만 

6 Year Rule을 적용해서 렌트를 준 8년 중 6년을 제외하고 

렌트줄 때 받아놓은 감정 평가 금액을 적용하면 $75,000으로 줄어듭니다. 

거기에 1년 이상 거주하였기 때문에 50% 할인을 적용 받아서 $37,500 으로 낮아지게 됩니다. 

이를 일반 개인 소득세율 32.5%로 계산을 해보면 $3734.50을 세금으로 내게 됩니다. 


CGT를 줄이는데 중요한 비용

집 구매, 판매시 들어가는 비용들도 세금을 줄이는데 도움이 되니까 꼭 기록으로 남기시기 바랍니다. 


부동산 구매할 때

변호사 또는 컨베이어 비용 

타이틀 서치 비용 

밸류에이션 비용 

스템 듀티 

빌딩 앤 페스트 인스펙터 비용 

바이어스 에이전트 비용 


부동산 판매할  때 

광고비  

스테이징 (디스플레이용 가구 놓는 것) 비용 

부동산 판매 수수료 


쉽게 설명을 드리려고 간단하게 정리를 해보았지만 케이스마다 비용을 처리하는 방법이 많이 다르기 때문에 부동산 구입 또는 판매 전 전문가와 상의 하시기 바랍니다. 이 외에도 부동산에 관련되어 궁금하신 점이 있으시면 Klover property 로 문의 주세요.


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